Kira Artış Oranı Hesaplama

Kiraya en fazla ne kadar zam yapılabilir?

Türk Borçlar Kanunu, madde 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Aynı kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu oran her ay değişir. TÜİK enflasyon bültenini yayımladığında yeni bir on iki aylık ortalama açıklanır ve sözleşmesi o ay yenilenen kiracı ile kiraya veren için geçerli tavan odur. Bu hesaplayıcı %31,90 ile açılır; sözleşmenizin yenilendiği aya ait oranı TÜİK'ten okuyup alanı güncelleyin.

En sık yapılan hata: hangi enflasyon?

Aynı bültende iki ayrı oran açıklanır. Biri yıllık enflasyon, diğeri on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kanunun aradığı ikincisidir.

İki rakam çoğu zaman birbirinden hayli uzaktır ve haberlerde manşete çıkan genellikle yıllık enflasyondur. Yıllık enflasyonu esas alarak yapılan zam, tavanı aşıyorsa fazla kısım yönünden geçersizdir. Türkiye'deki kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü tam olarak bu iki oranın karıştırılmasından doğar.

İkinci bir karışıklık ay etiketlemesinde çıkar: bazı kaynaklar oranı verinin ait olduğu aya, bazıları sözleşmenin yenilendiği aya göre adlandırır. Kanun "bir önceki kira yılında" der; ölçüt, kira yılının dolduğu andaki en son açıklanmış ortalamadır.

Hesap nasıl işliyor?

1. Yasal tavan belirlenir. TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranı tavandır.
2. Sözleşmedeki oran karşılaştırılır. Taraflar bir oran kararlaştırmışsa bu oran tavanı geçmediği sürece geçerlidir.
3. Aşan kısım geçersiz sayılır. Tavanı aşacak şekilde yapılan anlaşmalar tümden düşmez; yalnızca fazla miktar yönünden geçersizdir, oran tavana iner.
4. Yeni kira bulunur. Mevcut kira, uygulanan oran kadar artırılır.
5. Fark hesaplanır. Aylık artış ve yıllık toplam fark ayrıca gösterilir.

Taraflar hiçbir oran kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı tavanı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Geçici yüzde yirmi beşlik tavan hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan geçici üst sınır, kanuna eklenen iki geçici madde ile getirilmişti ve her ikisinin de uygulama süresi dolmuştur. Bugün konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerli olan tek sınır, madde 344'teki on iki aylık ortalama kuralıdır.

Sizin durumunuz neden farklı olabilir?

• Beş yılı dolduran sözleşmeler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, endeks yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
• Yabancı para üzerinden kira. Sözleşme yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
• Anlaşma serbestisi. Tavan bir üst sınırdır, bir zorunluluk değil; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir veya hiç zam yapmayabilir.
• Konut dışı kullanımlar. Çatılı iş yeri dışında kalan bazı kiralamalar farklı hükümlere tabidir.

Sık sorulan sorular

Kiraya veren tavanın üzerinde zam isterse ne olur? Anlaşma, fazla miktar yönünden geçersizdir. Sözleşme tümden düşmez; artış yasal tavana iner ve fazla ödenen tutar talep edilebilir.

Hangi oranı kullanmalıyım — yıllık enflasyonu mu? Hayır. Kanun on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını arar. Aynı bültende açıklanan yıllık enflasyon kira artışında esas alınmaz.

Sözleşmemde artış oranı yazmıyorsa zam yapılamaz mı? Yapılır. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, aynı tavanı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yılı dolan sözleşmemde de aynı tavan mı geçerli? Değil. Beş yılın sonunda hâkim, endeksin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek karar verir; sonuç tavanın altında da üstünde de olabilir. Güncel endeksi tuik.gov.tr yayımlar.