Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı kim öder, ne kadar?

Taşınmaz alım satımında tapu harcı, alıcı ve satıcı payı olarak iki tarafça ayrı ayrı ödenir. Harçlar Kanunu'na ekli tarifede oran, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 olarak yazılıdır. Yani 2026 yılında el değiştiren bir konutta harç iki kez doğar: bir kez alıcıdan, bir kez satıcıdan.

Uygulamada harcın tamamının alıcı tarafından ödendiği sıkça görülür. Bu, taraflar arasındaki bir anlaşmadır ve kanuni yükümlülüğü değiştirmez; vergi dairesi karşısında her iki taraf da kendi payından sorumludur.

Matrah: en pahalıya patlayan yanılgı

Harcın matrahı, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedelidir. Cümledeki "az olmamak üzere" ifadesi belirleyicidir: matrah, beyan edilen bedel ile emlak vergisi değerinden hangisi büyükse odur.

Bunun pratik sonucu şudur — satış bedelini düşük göstermek harcı düşürmez. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altına inerse, harç yine emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Üstelik gerçek bedelin altında beyan, sonradan yapılan incelemelerde vergi ziyaı cezasına ve gecikme faizine yol açar.

Cebrî icra ve şüyuun izalesi hâllerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda ise takdir edilen bedel esas alınır.

Hesap adım adım

1. Beyan edilen devir bedeli yazılır. Tarafların üzerinde anlaştığı gerçek satış bedelidir.
2. Emlak vergisi değeri yazılır. Belediyeden öğrenilir.
3. Matrah seçilir. İkisinden büyüğü matrah olur.
4. Oran uygulanır. Matraha binde 20 uygulanır ve her bir taraf için bu tutar ayrı ayrı doğar.
5. Döner sermaye eklenir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün döner sermaye hizmet bedeli harçtan ayrıdır ve ayrıca tahsil edilir.

Döner sermaye bedeli her yıl yeniden belirlendiği için hesaplayıcıda boş bırakılmıştır. Güncel tutarı işlem öncesinde tapu müdürlüğünden veya TKGM'den öğrenip alana yazın; hesaplayıcı toplama ekler.

Oran değişebilir mi?

Değişebilir. Tarifedeki binde 20, kanunun öngördüğü nispettir; ancak Cumhurbaşkanı bu nispeti gayrimenkullerin türleri, yeni inşa edilen konut veya iş yerlerinin ilk satışı, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir.

Geçmişte konut ve iş yeri devirlerinde geçici indirimler uygulanmıştır. Bu nedenle hesaplayıcıda oran sabit değil, değiştirilebilir bir alandır — işlem tarihinde yürürlükte bir indirim varsa oranı güncelleyin.

Ödemeyi etkileyen diğer kalemler

• İpotek harcı. Kredili alımlarda ipotek tesisi için ayrıca harç doğar; bu hesaplayıcı onu içermez.
• Katma değer vergisi. Vergiye tabi devirlerde harç matrahına katma değer vergisi dahil edilmez.
• Emlak vergisi ilişiği. Devirden önce belediyeye emlak vergisi borcunun bulunmadığına dair belge istenir.
• Veraset yoluyla intikaller. Miras yoluyla geçen taşınmazlarda tapu harcı değil, ayrı bir tarife ve veraset vergisi işler.

Sık sorulan sorular

Harcı gerçekten iki taraf da ödemek zorunda mı? Kanunen evet; oran devir eden ve devir alan için ayrı ayrı uygulanır. Tarafların aralarında anlaşarak tamamını bir tarafa yüklemesi mümkündür ama bu, kanuni sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Satış bedelini düşük gösterirsem harç azalır mı? Azalmaz. Matrah, emlak vergisi değerinin altına inemez. Ayrıca gerçek bedelin altında beyan, sonradan ceza ve faizle birlikte tarhiyata konu olur.

Döner sermaye ücreti harca dahil mi? Hayır, ayrı bir kalemdir ve her yıl yeniden belirlenir. Güncel tutarı tkgm.gov.tr üzerinden veya işlem yapacağınız tapu müdürlüğünden öğrenin.

Kredi kullanırsam ek maliyet olur mu? Olur. İpotek işlemleri için ayrıca harç ve masraf doğar. Hesaplayıcı yalnızca devir harcını ve girdiğiniz döner sermaye bedelini toplar.